Особенности, сроки и правовая возможность наследования не приватизированной квартиры.
07 октября 2019 года Верховный Суд Украины в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда, рассматривая дело № 752/6593/18 (производство № 61-1036св19, ЄДРСРУ № 84788388), разобрал достаточно тонкий вопрос — как передаётся в наследство не приватизированная квартира. Эта ситуация частая, а нюансов хватает, поэтому важно понимать, как именно действует украинское законодательство.
Когда человек уходит из жизни, открывается наследство. В украинском праве это описано в статье 1216 Гражданского кодекса: наследование — это переход всех прав и обязанностей, которые принадлежали умершему, к его наследникам. И здесь важно, что речь идёт именно о тех правах и обязанностях, которые существовали на момент смерти и не исчезли вместе с ней. На это прямо указывает статья 1218 ГК Украины.
Если говорить о приватизации, то в статье 345 ГК Украины указано, что физические и юридические лица получают право собственности через приватизацию государственного или коммунального имущества. Процедура приватизации действует строго по закону — без соблюдения требований оформить право собственности не удастся, а значит, и наследникам потом будет куда сложнее разбираться с оформлением. ✍️
Когда квартира остаётся не приватизированной, наследники получают не само право собственности, а право на дальнейшее оформление, если наследодатель действительно им пользовался и имел законные основания на приватизацию. Это часто приводит к дополнительным шагам: сбору документов, подтверждению проживания, обращению в соответствующие органы. Но всё это реальная практика, и люди ежедневно проходят этот путь.
Если у вас возникла подобная ситуация и нужно разобраться, какие действия подойдут именно в вашем случае, напишите нам в Telegram — разберём детали и подскажем, как двигаться дальше максимально безопасно и законно.
Часть четвертая статьи 5 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» прямо говорит о том, что право оформить в собственность квартиры или дома из государственного жилфонда с использованием жилищных чеков предоставляется гражданам Украины, которые постоянно проживают в таком жилье или состояли на учёте как нуждающиеся в улучшении жилищных условий ещё до момента вступления закона в силу. Это правило и сегодня остаётся фундаментом для всех процедур приватизации, связанных с государственным или коммунальным жильём.
Если заглянуть в статьи 1, 3 и 8 этого же закона, становится понятно, что приватизация запускается только после решения органа приватизации, и такое решение принимается в течение месяца с момента подачи заявления от гражданина, проживающего в соответствующей квартире или доме. То есть вся процедура формально выглядит достаточно организованной: есть заявление, есть срок, есть обязанность органа рассмотреть его и вынести решение. Но на практике нюансов значительно больше, и каждый из них способен замедлить процесс, если заранее не подготовиться.
Отдельно стоит упомянуть приказ Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 396 от 16 декабря 2009 года. Этим приказом утверждено подробное Положение о порядке передачи в собственность квартир, домов, комнат и даже жилых помещений в общежитиях. Документ охватывает ситуации, когда жильё занимает один наниматель, и ситуации, где проживает несколько семей. По сути, этот приказ стал своеобразной «дорожной картой», по которой проводят приватизацию на практике и органы, и граждане.
В пункте 18 указанного Положения закреплено, что для начала всей процедуры гражданин подаёт полный пакет документов в орган приватизации. Среди них обязательно присутствует правильно оформленное заявление на приватизацию квартиры. Без этого шага процесс просто не запустится, ведь именно заявление считается отправной точкой, от которой отсчитываются все сроки и начинается подготовка решения о передаче жилья в собственность. 
ВАЖНОСТЬ этого момента в украинской практике действительно недооценивают, хотя именно здесь часто и возникают споры между наследниками и органами власти. Если говорить простыми словами, то одним из ключевых доказательств считается обращение наследодателя в орган приватизации с правильно оформленным заявлением. Без этого шага процедура приватизации даже не начиналась, и впоследствии доказать что-то будет крайне сложно. 
В постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 22 декабря 1995 года № 20 прямо указано, что наследники вправе требовать признания права собственности на жильё только тогда, когда сам наниматель успел подать заявление на приватизацию, но его заявление либо не рассмотрели в установленные сроки, либо отказали без законных оснований. То есть решающее значение имеет факт того, что человек при жизни выразил волю оформить квартиру в собственность, и сделал это документально, обратившись в надлежащий орган.
Украинское законодательство также закрепляет, что право приватизировать жильё из государственного жилищного фонда предоставляется тем, кто постоянно проживает в такой квартире. Чтобы получить право собственности, необходимо обратиться в орган приватизации и подать корректно оформленное заявление, которое должно быть рассмотрено в предусмотренный законом срок. Этот порядок остаётся неизменным уже много лет и фактически работает как базовый алгоритм для всех подобных ситуаций.
Если гражданин успел подать заявление и тем самым проявил волю приватизировать квартиру, но умер до того, как орган приватизации вынес решение, его наследники получают право требовать признания за ними собственности. Такой подход подтверждён постановлением Верховного Суда Украины от 11 декабря 2013 года по делу № 6-121цс13. Суд в этом решении фактически закрепил правовую логику: если воля на приватизацию была выражена, то и право требования переходит к наследникам.
Правовая позиция остаётся неизменной и в более новых решениях. Она подтверждена постановлением Верховного Суда от 09.02.2018 по делу № 719/179/17 (ЄДРСР № 72151019) и постановлением от 27 марта 2019 года по делу № 669/629/16-ц (ЄДРСР № 81107276). Эти документы лишь укрепили уже существующую судебную практику. 
Отсюда вытекает чёткий и практически применимый вывод: условием для перехода к наследникам права требовать признания за ними собственности на квартиру является факт подачи наследодателем заявления о приватизации. Если заявление было подано, но решение орган так и не принял, право требования передаётся наследникам и подлежит защите в судебном порядке.
